서울 지역은 아파트값이 빠르게 회복되고 있지만 지방은 지지부진 하면서 전국적으로 집값 양극화가 극심해지고 있는 것으로 나타났다. 서울 내에서도 강북 등 외곽 지역에서는 하락 거래가 속출하고 있지만 강남 등 고가 지역에서는 신고가 경신이 일어나고 있는 것으로 파악됐다.
한국부동산원에 따르면 올해 1~7월 전국 아파트 실거래가지수는 4.41% 올랐다. 실거래가지수는 실제 거래된 아파트의 실거래가격을 이전 거래가와 비교해 지수화한 지표다. 서울 아파트값은 올해 빠른 회복세를 보였다. 지난 7월까지 서울 아파트 실거래가지수는 11.17% 상승했는데, 이는 지난 한 해 실거래 가격 하락 폭(-22.22%)을 절반가량 회복한 것이다. 같은 기간 수도권 아파트값은 7.57% 상승했다. 이는 그동안의 데드캣 바운스(가격이 큰 폭으로 떨어지다가 잠깐 반등하는 상황을 비유할 때 쓰이는 말) 논란을 종식시킬 만큼 큰 상승 폭이다.
1~7월 서울 아파트 실거래가지수 11.17% 상승…지방은 1.25% ↑
지방 광역시 1.89% 상승…서울 내에서도 강북·노원·도봉은 하락세
입지 따라 엇갈리는 청약시장…서울만 고공행진…지방은 미달 속출
전세자금대출 금리 연 3% 회복에…서울 아파트 전셋값 다시 ‘꿈틀’
부동산 전문가 4인 전망 “매물 늘고 거래 안 되는 현상 내년 초까지”
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▲ 서울 지역 아파트 값은 빠르게 회복되고 있지만 지방은 지지부진 하면서 전국적으로 집값 양극화가 극심해지는 것으로 나타났다.
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서울과 수도권 아파트 값이 빠르게 회복된 반면 지방 아파트 값 상승 폭은 미미한 수준이다. 지난해 지방 아파트 값은 10.66% 하락했지만 올해 7월까지 지방 아파트 실거래가격은 1.25% 상승에 그친 것으로 나타났다. 지방 광역시 아파트도 올해 1~7월 상승률이 1.89%에 그치고 있다.
서울 지역 내에서도 강남 등 고가 지역과 외곽 지역 사이에는 양극화가 발생하고 있다. KB부동산 통계에 따르면 9월 강북구 아파트 매매가격지수는 88.7로 6개월 전(91.6)보다 2.9포인트 하락했다. 노원구(88.4→84.7)와 도봉구(89.3→83.7) 등도 하락세를 보였다. 반면 강남구는 95.6에서 96.6, 송파구는 90.5에서 93.0으로 상승했다.
실제 압구정·성수 등 고가 지역에서는 전 고점을 뛰어넘은 신고가 거래가 나오고 있지만 도봉구·노원구 등 외곽 지역에서는 최고가 대비 반토막 수준인 하락 거래가 이어지기도 한다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 강남구 압구정 ‘현대7차’ 전용면적 196㎡는 10월 17일 68억5000만 원(4층)에 거래됐다. 이는 지난 2021년 4월 기록한 전고점 62억8000만 원보다 5억7000만 원 오른 금액이다. 인근 ‘신현대11차’의 전용 183㎡도 10월 5일 69억5000만 원(12층)에 팔렸다. 이는 올 7월 기록한 신고가(64억 원)보다 높은 값이다.
반면 도봉구 창동 ‘주공17단지’ 전용 36㎡는 10월 11일 3억5500만 원(10층)에 거래됐는데, 이는 지난 2021년 8월 기록한 최고가 5억9900만 원(11층)보다 2억4400만 원이나 떨어졌다. 또 강북구 미아동 두산위브트레지움 전용 84㎡는 10월 2일 2년 전 최고가(10억6000만 원)보다 3억6500만 원 하락한 6억9500만 원(1층)에 팔렸다.
전문가들은 앞으로도 이러한 매매시장 양극화 현상은 점점 심화될 것이라고 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “앞으로 자본과 사람이 몰리는 곳과 그렇지 않은 지역 간의 집값 양극화는 더욱 뚜렷해질 것”이라며 “지역에 따라 극과 극으로 분화되는 공간의 마태 효과(빈익빈 부익부 현상)가 극심해지고, 공간적으로 특정지역만 뾰족하게 치솟는 슈퍼 슬림화 모양새도 나타날 것으로 보인다”고 설명했다.
입지 따라 엇갈리는 청약시장
하반기에도 아파트 분양시장 양극화가 심화하고 있다.
수도권 주요 입지에서는 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 10억 원이 넘는 단지에도 수요가 몰리며 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있다. 반면 수도권 이외의 지역에서는 단지 규모가 작거나 브랜드 인지도가 낮은 곳은 저조한 청약 결과를 보이고 있다.
10월 28일 부동산 플랫폼 업체 ‘직방’에 따르면 9월 전국 1순위 청약 경쟁률은 10.0 대 1로 8월 19.9 대 1에 비해 낮아졌다. 지역별로는 서울의 1순위 청약경쟁률이 77.0 대 1로 가장 높았다. 이어 인천 17.2 대 1, 부산 16.3 대 1 등이 그 뒤를 이었다. 경기는 1.7 대 1로 상대적으로 부진한 청약 결과를 보였다.
서울은 청약 수요 집중이 이어지면서 단지 규모가 소형이라도 대형 건설사 브랜드 등으로 강세가 이어지고 있다.
지난 10월 1순위 청약 경쟁률 상위 5위권에는 서울 소재 단지가 3곳 포함됐다. 이들은 모두 소형 단지로 일반분양 물량이 50가구도 채 안 됐지만, 수요가 몰리면서 높은 경쟁률 기록했다.
DL건설이 서울 동대문구 답십리동에 공급한 ‘e편한세상 답십리 아르테포레’는 전용 84㎡ 기준 최고 분양가가 11억6800만 원에 달했지만 24가구 모집에 2393명이 접수하면서 1순위 평균 99.7대 1의 경쟁률을 기록했다.
HDC현대산업개발이 성북구에 조성 중인 ‘보문 센트럴 아이파크’ 역시 일반 분양 물량이 42가구에 그쳤지만 3279명이 청약에 나서면서 1순위 평균 78.1 대 1의 경쟁률을 보였다.
9월 1순위 청약경쟁률 1위를 차지한 ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘’은 공공 택지지구에 들어서는 아파트인 만큼 합리적인 분양가로 수요자들의 큰 관심을 받았다.
인천 검단신도시에 공급되는 ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘’의 전용 84㎡ 기준 분양가는 5억 원 후반대다. 분양가 상한제가 적용되는 단지인 만큼 177가구 모집에 1만9737개의 통장이 접수되면서 111.5대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.
반면 울산·제주·경남 등지에서는 1순위 청약 미달 단지가 속출했다. 1순위 청약 미달률은 울산이 23.4%, 제주 79.3%, 경남 100.0%로 나타났다.
울산 남구 신정동에 공급되는 ‘문수로 금호어울림 더퍼스트’는 389가구 모집에 465명이 접수하면서 0.8 대 1의 경쟁률을 보였고, 경남 밀양에 조성되는 ‘가곡동 수에르떼‘는 44가구 모집에 단 2명만 청약을 접수했다.
하반기 분양시장은 양극화가 심화되는 것은 물론, 청약 경쟁률이 감소하는 등 다소 주춤한 모습을 보이고 있다.
주택산업연구원에 따르면 10월 아파트 분양전망 지수도 전월 대비 6.4p 하락한 83.8로 사업자들의 기대감이 낮아지고 있다.
주택산업연구원 권지혜 연구원은 “고금리의 장기화, 경기둔화 전망과 가계대출 증가를 막기 위한 특례보금자리론 판매 중단 등이 향후 아파트 분양시장의 위축을 야기할 수 있을 것”이라며 “미국 연방준비제도의 기준금리 동결과 지난달 발표된 주택공급 활성화 방안이 분양시장에 어떠한 영향을 미칠지 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다.
아파트 전셋값 다시 ‘꿈틀’
아파트 전셋값이 다시 꿈틀거리고 있다. 최근 한 달 사이 전세 보증금이 1억 원 이상 오른 단지들이 잇따르고 있다.
올해 초 고금리에 전세 사기 여파 등으로 임차인들이 전세 대신 월세를 선호하면서 역전세난을 걱정해야 할 정도로 전세 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 서울과 일부 수도권 주요 단지를 중심으로 전세 수요가 몰리면서 전셋값이 반등하고 있다. 또 가을 이사철과 맞물리면서 역전세난이 아닌 전세난을 우려하는 목소리가 커지고 있다.
전셋값이 14주 연속 상승세를 보였지만, 상승 폭은 다소 축소됐다. 한국부동산원이 발표한 10월 넷째 주(10월 23일 기준) 기준 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트 전셋값이 0.13% 오르면 14주 연속 상승했다. 다만 상승 폭은 전주(0.15%) 대비 축소됐다.
지역별로 서울은 23주 연속 상승세를 기록하며 전주와 같은 상승(0.18%) 폭을 유지했다. 금호동과 행당동 주요 단지 위주로 상승 거래가 증가하며 성동구가 0.44% 올랐다. 이어 서대문구(0.32%), 양천구(0.30%) 등도 전주보다 상승 폭을 키웠다.
한국부동산원 관계자는 “매매시장의 불확실성으로 주택 실수요자들의 전세 선호가 이어지는 가운데 역세권이나 대단지 등 선호 지역이나 상태가 좋은 집 위주로 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다.
서울 일부 단지에서 전셋값 상승세가 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 잠실엘스(전용면적 84㎡)는 10월 27일 12억 원에 전세 계약이 체결됐다. 지난 1월 8억3000만 원에 거래된 것과 비교하면 4억 원 가까이 상승했다. 또 서울 성동구 금호동4가 힐스테이트서울숲리버(전용면적 59㎡)도 지난 10월 18일 7억7000만 원에 전세 신규 계약이 체결돼 종전 거래보다 1억 원 넘게 올랐다.
전세 수요가 증가하면서 월세보다 전셋값이 더 올랐다. 부동산R114에 따르면 올해 3분기(7∼9월)와 올해 상반기에 각각 동일 단지, 동일 주택형에서 신규로 계약된 서울 아파트 전월세 거래가격을 비교한 결과, 전세 평균가는 올해 상반기 4억8352만 원에서 3분기 5억1598만 원으로 6.7% 상승했다. 반면 월세는 보증금으로 환산해 비교한 결과, 상반기 4억9118만 원에서 3분기에는 5억507만 원으로 2.8% 올라 상승 폭이 전세의 절반 이하로 나타났다.
특히 아파트 전세 거래 비중이 늘어나고 있다. 지난 10월 서울 아파트 전세 거래 비중이 2년 4개월 만에 최대치를 기록할 정도로 전세 수요가 급증했다. 서울부동산정보광장에 따르면 10월 기준 서울 아파트 전월세 거래량 1만422건 가운데, 전세 거래는 8707건으로, 전체의 62.1%를 차지했다. 이는 지난 2021년 5월(67.2%) 이후 2년 4개월 만에 최대치다.
서울 아파트 전세 비중은 지난 2020년 8월 68.9%로 정점을 찍은 뒤 임대차법 시행 이후 전셋값 급등으로, 주택 임대차 수요가 월세로 이동했다. 지난해 12월에는 전세 사기와 깡통 전세 우려에 금리 인상에 따른 전세자금 대출 이자 상승 등이 겹치면서 47.6%까지 급감했다.
부동산 시장에선 전세 사기 여파로 월세 가격이 급등한 상황에서 시중은행 전세자금대출 금리가 하락하면서 전세 수요가 증가했다는 분석이 나온다. 지난해 최고 연 6%대까지 상승했던 시중은행의 전세자금대출 금리가 최근 연 3%대까지 하락하면서, 전세자금대출을 통해 전셋집을 구하려는 수요가 증가했다. 여기에 전셋값 하락 추세가 이어지면서 월세에서 전세로 갈아타는 수요가 늘어난 것이다.
전문가들은 전세 수요가 늘면서 당분간 전셋값 상승세가 이어질 것으로 예상했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부가 규제를 완화하고, 전세자금대출 금리가 낮아지면서 전세 임대 수요가 증가하면서 전셋값 상승으로 이어지고 있다”며 “가을 이사 수요가 늘어나면서 전셋값 상승세가 당분간 계속될 것”이라고 설명했다.
전문가 4인 부동산 전망
올해 초 정부의 부동산 규제 완화 이후 살아나던 서울 아파트 매매 시장 분위기가 바뀌는 것일까. 서울 아파트 매매 거래는 줄고 있는 반면 매물은 쌓이고 있다. 한국부동산원 최근 통계에서도 서울 자치구 중 하락세로 전환한 지역이 등장했다. 내 집 마련을 계획하는 실수요자들의 고민이 깊어질 전망이다.
10월 30일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 오전 기준 9월 서울 아파트 매매 거래량은 3347건으로 집계됐다. 아직 신고 기한(30일)이 남아 있지만 9월 3849건 수준에 미치지 못할 가능성이 높다.
최근 고금리 여파로 인해 이자 부담이 크게 늘어나면서 자금조달의 부담을 느낀 수요자들이 매수에 선뜻 나서지 못하고 있다는 게 현지 중개업소 관계자들의 설명이다. 서울 도봉구의 H중개업소 대표는 “매수 문의 자체가 뜸해졌다”며 “게다가 매수자와 매도자가 생각하는 가격 차이가 너무 커서 거래 성사가 쉽지 않다”고 말했다.
거래가 줄면서 아파트 매물은 쌓이고 있다. 부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 매물 수는 약 7만6785건(26일 기준)으로 석 달 전인 7월 말 6만8494건에 비해 12.1% 늘어났다. 시중은행 주택담보대출 금리는 연 7%대 수준으로 오르고 특례보금자리론 일반형 판매가 중단되면서 매수 심리가 위축된 것으로 보인다.
실제로 한국부동산원 주간 아파트 동향 통계 자료를 보면 10월 넷째 주(10월 23일 기준) 서울 아파트값은 0.07% 오르며 23주 연속으로 올랐지만 상승폭은 전주(0.09%)에 비해 줄었다. 특히 강북구는 10월 다섯째주 0.01% 떨어져 15주 만에 하락세로 돌아섰다. 매수심리 정도를 나타내는 매매수급지수도 꺾이는 모습이다. 한국부동산원이 집계한 서울의 아파트 매매수급지수는 10월 23일 조사 기준 88.2로 전주(88.7)보다 떨어졌다.
부동산 전문가 4인으로부터 연말 부동산 전망에 대해 들어봤다.
올 상반기 뚜렷하게 나타나던 정책 효과가 사라지고 고금리 여파가 이어지면서 내년 초까지 집값 조정 양상이 나타날 수 있다는 전망이 나온다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “최근 고금리 여파로 추격 매수에 나서는 사람이 줄어들었다”며 “시장 매물이 늘고 거래가 잘 안 되는 현상이 내년 1~2월까지 이어질 것으로 보인다”고 말했다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장도 “금리 때문에 올해 연말까지 부동산 시장이 상승 압력보다는 현재 수준이 유지되거나 하락할 가능성이 더 높다”며 “경제지표가 올 하반기 저점으로 예상되고 때문에 내년 연초 이후 부동산 시장 분위기가 바뀔 수 있다”고 진단했다. 그는 “경기적인 측면에서는 저점을 확인하는 게 올해 연말이고 내년 상반기에는 금리에 대한 불확실성이 어느 정도 해소될 것으로 보인다”고 말했다.
당분간 매도자와 매수자 간의 힘겨루기로 소강 국면이 나타날 것이란 분석도 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출 속도조절, 금리 상승, 급매물 소진, 역전세난 등으로 집값 상승률이 둔화하고 있다”며 “다만 시장에 상승 기대심리도 있기 때문에 당분간 소강 국면 속에 매도자와 매수자 간 힘겨루기가 이어질 것”이라고 내다봤다.
상승폭이 줄어들더라도 집값이 하락세로 돌아서지는 않을 것이란 전망도 있다. 상승 전망의 이유로는 금리 불확실성 해소, 내년 입주 물량 감소 등이 꼽힌다. 부동산 업계에 따르면 내년 서울의 아파트 입주물량은 1만5627가구로 추정된다. 이는 올해보다 40%가량 줄어든 규모다.
고준석 제이에듀투자자문 대표는 “주담대 금리가 높아 실수요자들이 주춤하는 분위기지만 내년 입주 물량이 줄어들기 때문에 집값이 떨어지기는 쉽지 않다”며 “횡보와 상승을 반복하다가 연말을 지나면서 다시 본격적인 상승장으로 바뀔 가능성이 높다”고 예측했다. 그는 “금리가 최대 관건”이라며 “시중 금리가 조금 떨어지면 다시 거래량은 늘어날 수 있다”고 말했다.
분양 시장은 최근 지역별 양극화 조짐이 나타나고 있다. 경기 화성시 ‘동탄레이크파크 자연&e편한세상’1순위 평균 청약 경쟁률이 240.2 대 1을 기록한 반면 경기도 광명시 ‘트리우스 광명‘은 4.3 대 1의 저조한 경쟁률을 보이는 등 수도권 내에서도 분양가나 입지에 따른 차별화 양상이 뚜렷하게 나타난다. 전문가들은 옥석 가리기 현상이 전국적으로 확산하면서 묻지마 청약이 사라질 것이라고 입을 모았다.
고 대표는 “분양시장은 옥석 가리기가 시작됐다”며 “입지가 좋은 곳은 분양가가 높아도 경쟁이 치열하지만 서울이라고 하더라도 입지가 좋지 않거나 교통 사각지대인 곳은 실수요자들이 옥석 가리기에 나서는 모습”이라고 분석했다. 송 소장은 “높은 청약 경쟁률을 기록하고도 계약 단계에서 완판에 실패하는 단지도 나타나고 있다”며 “청약 수요자들이 더 신중한 모습을 보이면서 서울 내에서도 차별화 현상이 심화될 것으로 보인다”고 말했다.
