전세대출 286조6000억 원 중 서울 120조2000억(42%), 경기 87조7000억(31%), 인천 18조4000억(6%) 

아파트 179조, 20·30대 186조 집중…윤석열 정부 전세보증 공급액 연평균 47.4조, 건당 7400 역대 최대

경실련  “2008년 이후 전세자금 대출 잔액 큰폭 증가 전세가, 매매가에까지 큰 영향 미친 것으로 의심”

“최근 들어 집값 하락세 계속되고 있지만 윤석열 정부 전세대출 늘리고자 애쓰는 것처럼 보인다”

▲ 경실련은 3월 20일 오전 기자회견을 열어 2008년부터 2023년 10월까지 정권별로 국내은행의 전세자금 대출 잔액 현황을 분석한 결과를 발표했다.

지난 5년간 전세자금 대출이 286조6000억 원이나 이뤄진 것으로 나타났다. 전세자금 공급액은 서울에서만 120조 원이었으며, 전체 공급액 286조6000억 원 중 아파트 전세자금 대출이 179조 원으로 나타났다. 경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 이와 관련 ‘서민 주거안정’을 명분으로 내걸었던 전세대출 확대가 되레 집값 거품을 키웠다는 분석을 내놨다.

경실련은 3월 20일 오전 기자회견을 열어 2008년부터 2023년 10월까지 정권별로 국내은행의 전세자금 대출 잔액 현황을 분석한 결과를 발표했다. 

경실련에 따르면 이명박 정부 임기 초에는 전세자금 대출 잔액이 3000억 원이었는데, 임기 말에는 6조1000억 늘어 6조4000억이 됐다. 박근혜 정부 동안에는 29조6000억이 늘어 36조가 됐으며, 문재인 정부 때는 126조가 늘어 162조가 됐다. 윤석열 정부 출범 이후 2022년경 전세자금 대출은 170조5000억 원까지 늘어났는데 2023년 10월까지 줄어들어 161조4000억 원이 됐다.

전세자금 대출 잔액 상승액이 큰 정권을 순서대로 나열하면 문재인 정부 126조, 박근혜 정부 28조6000억, 이명박 정부 6조1000억, 윤석열 정부 –6000억 순이다. 

경실련은 “정권별 전세자금 대출 현황은 평균 매매가격 상승액이 큰 정권 순서와 동일하다”면서 “전세자금 대출이 전세가격은 물론 매매가격에도 큰 영향을 미쳤을 것으로 예상된다”고 분석했다.

▲ 정권별 평균 주택 매매·전세가격, 전세대출 현황.

최근 5년간 총 전세자금 대출 공급액은 286조6000억이다. 그중 97%인 278조6000억을 은행권에서 공급했으며, 4조5000억(2%)을 카드사, 3조3000억(1%)을 보험사에서 공급했다. 5년간 대출건수는 총 219만 건이 넘었는데, 그중 97%인 212만 건을 은행권에서 공급했다.

경실련은 최근 5년간 지역별 전세자금 대출 공급액 현황에 대해서도 분석한 결과를 이날 발표했다. 전국에 풀린 전세대출 공급액 286조6000억 원 중 서울 120조2000억(42%), 경기 87조7000억(31%), 인천 18조4000억(6%) 순으로 지역별 공급액이 높게 나타났다. 수도권에만 전세대출 공급액 79%(226조3000억)가 집중됐다.

경실련은 최근 5년간 주택유형별 전세자금 대출 공급액 현황도 분석했다. 주택유형별 전세자금대출액 총액은 286조6000억보다 적은 286조4000억인데 일부 은행이 주택유형별 현황을 관리하지 않아 계산에 포함되지 않았기 때문이다. 전세대출 공급액 286조 중 아파트 178조5000억(62%), 다세대·다가구 52조2000억(18%), 오피스텔 25조5000억(9%), 연립·단독 11조2000억(4%), 기타 19조1000억(7%) 등으로 나타났다.

또한 최근 5년간 연령대별 전세자금 대출 공급액 현황 분석 결과 60대 이상 9조6000억(3%), 50대 27조3000억(10%), 40대 63조8000억(22%), 30대 129조7000억(45%), 20대 이하 56조1000억(20%) 등으로 나타났다.

▲ 정권별 한국주택금융공사 전세자금보증 공급액 및 건당 금액.

경실련 조사결과 전세자금 대출이 확대된 가장 중요한 통로는 한국주택금융공사(이하 주금공)의 전세자금보증의 기준을 완화한 것으로 확인됐다. 전세자금보증이란 전세자금 대출 시 은행의 요청에 따라 주금공이 보증을 해주는 상품을 말한다. 공공이 보증해주기 때문에 개인은 훨씬 쉽게 대출을 받을 수 있었던 것.

2008년부터 2023년 9월까지 주금공 전세자금보증 공급액 현황을 분석한 결과 정권별 전세자금보증 공급액은 이명박 34조2000억(121만 건), 박근혜 71조(169만 건), 문재인 197조7000억(309만 건), 윤석열 94조8000억(128만 건) 등이다. 전세자금보증 공급액은 문재인-윤석열-박근혜-이명박 정부 순으로 많았다. 그러나 연평균 공급액은 윤석열 정부가 47조4000억(64만 건)으로 금액과 건수 모두 가장 크며, 건당 금액 또한 윤석열 정부가 7400만 원으로 가장 크다.

윤석열 정부 들어 전세자금보증 임차보증금 요건은 7억, 보증한도는 4억으로 완화됐다. 또한 부부합산소득 1억 원 초과 1주택자, 보유주택 가격 9억 원 초과 1주택자에 대한 전세자금보증도 허용됐다. 그 결과, 2023년은 9월까지만 반영되었는데도 윤석열 정부의 연평균 금액 및 건당 금액이 가장 크게 나타나고 있다. 향후 윤석열 정부 전세자금보증 공급액은 역대 정부 공급액을 크게 앞지를 가능성이 높다.

경실련은 “분석결과 2008년 이후 전세자금 대출은 엄청난 폭으로 증가하여 전세가, 매매가에까지 큰 영향을 미친 것으로 의심된다”면서 “최근 들어 집값 하락세가 계속되고 있지만 정부는 전세대출을 더욱 늘리고자 애쓰는 것처럼 보인다”고 우려했다. 

그러면서 “이런 방침이 계속된다면 전세제도가 가진 위험성은 조금도 줄어들지 않을 것이며, 언제든 국민의 삶을 위협할 것”이라고 경고했다.

경실련은 전세제도에 대한 대안으로 △전월세 신고제, 주택임대사업자 등록 의무 시행 △전세자금대출에 DSR을 적용하고, 전세자금보증 기준 강화 △임대차 계약 시 임대인의 반환보증가입 의무화 장기공공주택 대거 공급 등을 주장했다. 

최근 전세제도가 사회적 문제로 대두되면서 일각에서는 전세제도가 없어져야 한다는 말까지 나오고 있다. 하지만 막대한 자금이 전세시장에 풀려있는 현 상황상 전세제도가 하루아침에 없어지리라 기대하기 어렵다. 

경실련은 “전세제도가 지속되는 이상 보증금 미반환이라는 치명적인 리스크를 완전히 차단하기도 불가능하다”면서 “전세제도의 위험이 최대한 임차인에게 전가되는 것을 공공이 차단·흡수하여 관리 가능한 구조를 만들어야 한다”고 강조했다.