3기 신도시 1만8602세대 사전청약 공급...1채당 1억4000만, 전체 2조6930억 뻥튀기

경실련 "위례·과천주암 3억1000만원으로 거품 최고, 바가지 사전청약 즉각 중단하라"

"기본주택, 원가주택 발표한 여야 대선후보들, LH의 땅장사·바가지 분양 중단시켜야"

▲ 경실련은 12월1일 오전 기자회견을 열어 "국토부와 LH가 추진하는 공급정책에는 서민위한 공공주택은 거의 보이지 않고, 땅장사, 바가지 분양 등 대장동 부패의 원인인 장사논리와 부당이득으로 가득하다"고 비판했다.   © 사진제공=경실련

 

LH가 사전청약으로 공급한 아파트 분양가 거품이 한 채당 1억4000만 원, 전체 금액은 2조7000억 원에 이른다는 주장이 제기됐다. 

 

경제정의실천연합(이하 경실련)은 12월1일 오전 10시30분 경실련 강당에서 LH 사전청약 분양가 분석 발표 기자회견을 열었다. 경실련이 3기 신도시 사전청약 아파트의 분양거품을 추정발표하고 소비자 피해방지와 무주택서민의 내집마련을 위한 정책을 촉구하고 나선 것.  

 

경실련은 3기 신도시 등 LH 공공주택 정책의 문제점을 알리고 정부와 여야 대선후보 등이 근본적인 쇄신과 개혁에 앞장설 것을 촉구하기 위해 ‘LH 공공주택 정책 쇄신하라’ 연속기획 시리즈를 진행하고 있다.

 

경실련이 첫 번째 기획으로 발표한 바에 따르면 국토부는 지금까지 3차례 사전청약을 시행, 20개 지구에서 1만8602세대의 모집공고를 시행했다. 본청약은 2022년 6월부터 2025년 3월까지 진행될 예정이다. 입주는 위례, 파주운정3 등은 3년 후, 3기 신도시는 5년 후일 것으로 예상된다. 경실련 분석 결과 3기 신도시 사전청약 아파트 평균 분양가는 평당 1669만 원, 25평 기준 4억2000만 원으로 조사됐다.

 

경실련은 2004년부터 판교신도시 등 수많은 신도시 분양원가를 추정하고 거품이 얼마나 존재하는지 알리며 분양원가 공개와 거품없는 공공주택 확대를 촉구해왔다.

 

경실련은 "그럼에도 불구하고 공공주택 정책 개혁은 이루어지지 않았고, 위례·마곡·과천지식정보타운 등에서도 바가지 분양이 지속됐다"고 지적하면서 "문재인 정부도 사전청약을 도입하여 내집마련의 희망을 주겠다 강조했지만 여전히 거품이 예상된다"고 비판했다.

 

경실련에 따르면 위례는 전용 55㎡의 사전청약 분양가가 평당 2400만 원으로 불과 1년 전 분양한 위례(A3-3a 전용 51㎡) 평당 2000만 원보다 더 높다는 것. 파주운정 3도 전용 59㎡ 기준 사전청약은 평당 1323만 원으로 두 달 전 분양가(1247만원) 보다 비싸다. 분양가가 분양원가와 상관없이 주변 시세에 따라 책정되며 동일 지구에서의 공공주택 분양가조차 널뛰기하고 있다.

 

경실련은 "신도시 개발의 취지를 살려 20개 지구의 분양가를 택지조성원가, 적정건축비 등으로 책정했다면 분양원가는 평균 평당 1115만 원, 25평 기준 2억8000만 원으로 추정된다. 평균 사전청약 분양가가 경실련 추정 적정원가보다 1억 4000만 원 더 비싸다"면서 "강제수용 개발한 신도시에서조차 이렇게 많은 차이가 발생하는 이유는 정부가 토지비와 건축비를 부풀려 책정했기 때문"이라고 지적했다.

 

사업시행자는 관련법에 따라 용지비, 조성공사비, 기반시설설치비 등의 세부항목별 비용과 함께 택지조성원가를 공시해야 한다. 그러나 LH 홈페이지에는 20개 지구 중 위례, 파주운정3, 인천검단, 양주회천 4개 지구 조성원가를 공개하고 있고, 나머지 대부분은 토지보상도 마무리되지 않은 상태로 조성원가가 공개되지 않고 있다. 다만 지구계획 고시문에도 사업비와 유상면적 등이 공개되고 있기 때문에 총사업비를 유상면적으로 나누어 조성원가를 추정했다.

 

경실련에 분석 결과 20개 지구 택지조성원가는 토지평당 부천원종 466만 원~성남낙생 1619만원으로, 최대 3배 이상 차이날 정도로 편차가 크게 나타났다. 경실련은 "조성원가의 가장 큰 비중인 토지보상비가 대부분 평당 100만~300만 원 정도에 불과함에도 불구하고 조성원가의 차이가 큰 것은 납득하기 어려우며, 조성공사비, 기반시설설치비 등 조성원가의 세부항목 공개와 검증이 필요하다"고 강조했다.

 

경실련에 따르면 토지조성원가에 금융비용 및 제세공과금으로 조성원가의 10%를 더하고 각 아파트 블록별 용적률을 적용하여 산출한 아파트 평당 토지비는 평균 평당 515만 원이다. 여기에 적정건축비 평당 600만 원을 더한 적정 분양원가는 1115만원, 25평 기준 2억8000만 원으로 추정된다. 하지만 LH의 사전청약 평균 분양가는 평당 1669만 원, 25평 기준 4억2000만 원으로 적정분양원가보다 아파트 한 채당 1억4000만 원(평당 554만 원), 1만8602세대 전체로는 2조 6930억 원 더 비싸다.

 

경실련은 가장 거품이 많은 지구는 위례라고 꼬집었다.

 

경실련 추정 분양원가는 평당 1152만 원이지만 사전청약 분양가는 평당 2403만 원으로 차액이 평당 1251만 원, 분양원가의 109%나 된다는 것. 25평 적용 시 채당 3억1000만 원이나 된다. 경실련은 세대를 고려할 경우 가장 차액이 많이 발생한 지구는 과천주암 지구로 1535세대에서 4506억 원(25평 기준 3억1000만 원)이 예상된다고 지적했다.

 

경실련은 이 같은 거품 분양가와 관련, "정부의 사전청약 정책이 무주택서민의 주거안정을 위해 국민이 LH에게 부여한 강제수용·용도변경·독점개발 등의 3대 특권을 남용하여 집값안정을 명분삼아 무분별한 개발을 일삼고 무주택서민들에게 바가지 분양으로 막대한 부당이득을 취하겠다는 것으로 밖에 해석할 수 없다"고 목소리를 높였다.

 

아울러 이 단체는 "여당 대선후보는 기본주택 100만 호 공급을 약속했고, 기본주택에는 장기공공임대와 토지임대건물분양 등이 포함되어 있다"고 지적하면서 "하지만 3기 신도시 사전청약에는 토지임대건물분양이 한 채도 없다"고 비판했다.

 

사전청약 물량을 토지임대건물분양으로 공급했다면 소비자부담을 획기적으로 낮출 수 있었다는 게 경실련의 주장. 토지임대건물분양은 건물값만 소비자가 부담하고 매월 토지임대료를 부담하며 최장 80년간 거주가 가능한 주택을 가리킨다. 건물값은 전국 어디에서나 대동소이하기 때문에 소비자부담은 평당 600만원, 25평 기준 1.5억이면 공급가능하다. 토지임대료는 토지조성원가에 금융비용 등(이자율 3% 적용)을 고려하면 월 평균 32만원 정도 부담하면 된다.

 

경실련은 "토지임대건물분양 공급을 할 경우 20개 지구 사전청약 분양가 25평 기준 4억2000만 원과 비교하면 소비자부담이 1/3로 줄어든다"면서 "토지임대료가 월 32만 원 지출되지만 사전청약 분양가(4억2000만 원)를 마련하기 위한 대출이자 등 금융비용(이자율 3% 적용 시 월평균 104만 원)보다는 더 낮다"고 설명한다.

 

경실련은 "더군다나 국토부나 LH는 부동산가격 상승 시 추가인상할 계획임을 밝혀 소비자 부담이 더 늘어날 가능성이 있고, 부동산 가격이 하락해도 지금의 거품덩이 아파트를 떠안아야 하는 주체도 무주택서민이며 입주는 3기 신도시의 경우 최소 5년이 지나야 가능한 상황"이라고 지적하면서 "3기 신도시 사전청약이 무주택 서민 내집마련 정책이 아닌 공기업과 건설업계의 먹거리 수단인 투기조장책이라 비판받을 수밖에 없는 이유"라고 질타했다.

 

경실련은 "정부는 사전청약 분양가를 본 청약 시 반드시 적정분양가 수준으로 대폭 인하하라"고 촉구하면서 "나머지 물량은 땅 한 평도 민간매각 하지 말고 토지임대 등 100% 공공주택으로 공급해야 한다"고 목소리를 높였다.

 

그러면서 "지금도 정부와 정치권의 의지만 있으면 LH의 3대특권을 활용하여 무주택서민을 위한 공공주택 공급이 가능하며, LH가 꾸준히 제 역할을 할 때 주변 집값거품 제거에도 영향을 미칠 수 있다"면서 "대통령이나 여야 대선후보 모두 LH의 땅장사, 바가지 분양을 방관하지 말고 지금이라도 서민위한 주택정책을 시행할 수 있도록 적극 나서야 한다"고 강조했다.

 

경실련은 사전청약 분양가는 본 청약 때 30% 이상 인하 책정해야 하며, 사전청약하지 않은 공동주택지는 땅 한 평도 민간에 매각하지 말고 토지임대건물분양 등 100% 공공주택으로 공급을 것을 촉구했다다. 평생주택, 100만 호 기본주택, 30만 호 원가주택 공급의지가 진정이라면 당장 LH의 땅장사와 바가지분양부터 중단시켜야 한다는 것.

 

경실련은 끝으로 "국토부는 올해 11~12월 중 1만2000호 공동주택지를 민간매각하겠다고 밝힌 만큼 당장 민간택지 매각계획부터 철회시키고 서민 위한 토지임대건물분양 등 100% 공공주택 공급을 선언하라"고 촉구했다.