연매출 1조…서희건설 이봉관 회장의 '집중 경영'

이봉관 회장 “지역주택조합사업의 순기능, 무시 못해”

조미진 기자 | 기사입력 2017/02/20 [13:57]

연매출 1조…서희건설 이봉관 회장의 '집중 경영'

이봉관 회장 “지역주택조합사업의 순기능, 무시 못해”

조미진 기자 | 입력 : 2017/02/20 [13:57]

고난도 기술력을 요하는 종교·교회 건축 분야에서 국내 최고의 경쟁력을 쌓아온 서희건설이 최근에는 지역주택조합 사업에서도 선두에 서고 있다. 이는 일찌감치 틈새시장을 노린 이봉관 회장의 경영 전략이 주효했다는 평가가 나온다. 또 그가 불경기 시대에 맞춰 무리한 투자나 사업 확장보다 안정적인 내실경영을 실천해왔기 때문이라는 분석도 존재한다. 그런 그가 최근 <주간현대>를 통해 지역주택조합 사업에 대해서 여러 이야기를 전했다. 지역주택조합원들과의 상생을 위한 노력에 결실을 맺어왔다며 서희건설의 성공 사례들도 나누기도 했다


 

착한 가격과 높은 기술력으로 서민들 내집 마련의 꿈도와

이 회장의 앞선 틈새 전략지역주택조합 분야 선두 비결

 

저렴하게 주택마련 가능한 제도, 부정적으로만 비춰지기도

제도정비로 불투명성 개선 기대더 많은 성공사례 만들 것

 

 

[주간현대=조미진 기자] 1994년 설립된 서희건설은 무리한 사업투자 보다 안정적인 내실경영으로 IMF와 리먼사태, 유럽발 금융위기 등의 시기를 견디며 국내 시공능력순위 28위까지 올랐다. 또 매년 꾸준한 성장을 이어가고 있다.

 

먼저 병원, 학교, 교회건축 부문에서 업계 최고의 역량과 경쟁력을 쌓아 놓았다. 특히 교회건축하면 서희건설이라고 할 정도로 높은 인지도를 자랑한다. 교회, 종교시설은 종합건축물로 디자인이 독특하여 상당히 높은 시공기술을 요하는 분야다. 이런 분야에서 어떤 건설사보다도 높은 품질로 대한민국의 종교건축 시장을 주도해 온 것이다.

 

서희건설의 이러한 성공은 이봉관 회장의 경영 철학이 큰 역할을 했다. 그는 국내 건설사들이 주목하지 않는 시장을 개척함으로써 건설사의 다양성을 확보하는 동시에 유사사업자나 경쟁사가 비교적 적은 블루오션을 공략해서 이 분야 최고로 자리 잡겠다는 전략을 세워 실행해 나갔다.

 

그 결과 서희건설은 지난 2012년 당시 건설경기가 어렵고 주력사업이었던 교회, 병원, 학교 수주물량이 줄어들자 틈새시장 격이라 할 수 있는 지역주택조합사업 분야로 눈을 돌리게 된다. 이러한 전략은 적중했다. 매출의 10%에 불과했던 지역주택조합사업이 지난해 기준 전체 매출의 30%를 넘어, 현재는 회사의 주력사업이 된 것이다. 사실상 설립 초기부터 철저히 블루오션만 집중 공략 해 전력투구한 덕분이다.

 

2012년에는 수주액이 2270억 원, 2013년에는 5430억 원, 2014년에는 6470억 원으로 증가했고 2015년에는 1647억 원으로 그 동안 집중했던 지역주택조합사업의 결실이 두드러지게 나타나고 있다.

 

 

▲ 독특한 형태로인해 고도의 기술력을 요하는 종교·교회 건축 분야에서 명성을 쌓아온 서희건설이 최근에는 지역주택조합 사업에서도 선두에 섰다. 일찌감치 ‘틈새시장’을 노린 이봉관 회장의 경영 전략이 주효했다는 평가가 나온다. <사진=서희건설 제공>  

 

 

이뿐만이 아니다. 이봉관 회장은 자신의 철학에 따라 개인과 회사차원에서 사회공헌활동에도 힘쓰고 있다. 이 회장은 그간 언론 등을 통해 자신이 경제적으로 어려움을 겪었던 청소년기에 많은 사람들로부터 도움을 받았다며 고마움을 수 차례 언급해 왔다때문에 그는 소년소녀가장후원회, 문화장학회 회장을 역임하는 등 어려운 이웃을 위한 사회공헌활동을 실천하고 있다.

 

, 지역 내 불우이웃과 후원결연을 맺고 지원하는 것을 비롯, 소년소녀가장 등 장학금을 지원하며 지역사회의 버팀목이 되어 왔다. 서희건설도 기업 차원에서 이윤을 사회에 환원해 어려운 이웃과 사랑을 나누며 지역사회와 함께 성장해 나가고 있다. 그 가운데 특히 어려운 이웃들의 집을 새집으로 단장해주는 행복한 보금자리 나눔 사업과 복지시설 확충을 지원하는 새둥지지원센터는 미담으로 전해진다.

 

본 지는 이러한 이봉관 회장과 서희건설이 주력하고 있는 지역주택조합제도에 대해 인터뷰를 가졌다. 이 회장은 해당 제도에 대해 부정적인 인식이 많다고 전했다. 그러나 이는 국민들이 저렴하게 주택을 마련하도록 하기 위해 존재하는 제도라며 순기능을 강조했다.

 

- 지역주택조합은 어떤 제도인가?

 

지역주택조합아파트는 지역 단위로 결성한 수요자들이 직접 사업주체가 되어 시행사의 이윤, 토지 금융비, 각종 부대비용 등을 절감해 집값을 낮춘 아파트다. ‘원가 아파트또는 아파트 공동구매라고 할 수 있다. 조합이 사업주체가 되어 토지를 확보하고 건설사에 시공을 맡기는 방식이다.

 

지역주택조합아파트의 가장 큰 장점은 무엇보다 저렴한 공급가이다. 조합원들이 직접 토지를 매입해 사업을 추진하기 때문에 토지매입에 따른 금융비용과 분양 광고홍보비 등의 부대비용이 줄어 일반아파트보다 분양가를 1030% 싸게 아파트를 구입할 수 있다. 수요자들이 늘어나면서 수도권 인근의 지역주택조합 아파트가 속속 나오고 있다.

 

시세차익을 노린 투자자들까지 가세하는 모습이다.지역주택조합의 또 다른 장점은 규제가 적다는 것이다. 일반 분양 아파트와 달리 주택청약통장이 필요하지 않고 동 호수 지정도 할 수 있으며 전매제한(구입한 부동산을 단기적 이익을 바라고 되파는 행위를 일정시기 동안 막는 조치)도 없다. 또 사업승인 후 양도 및 양수가 가능하다.

 

조합원 자격 조건도 동일 시·군거주자에서 인접 광역생활권 단위로 확대한 데 이어 전용 85이하로 건설해야 하는 가구의 비율을 종전 100%에서 75%로 완화했다. 또 전용 60이하 1주택자에서 전용 85이하 1주택자로 자격이 완화됐다.

 

사업규모도 과거 소규모 단지에 집중했던 것에서 벗어나 아파트 품질 경쟁력을 갖춘 1000가구 이상의 대단지들이 등장해 조합아파트 열기에 불을 붙이고 있다.

 

 

▲ 서희건설 신사옥의 야간 전경. <사진=서희건설 제공>  

 

 

시공사에게는 분양리스크와 PF보증(토지주인 시행사는 건설회사인 시공사와의 사업약정을 통해 건물을 짓게 된다. 시행사는 수백억에서 수천억원까지 가는 토지비 및 사업비를 시공사의 보증을 통하여 PF라는 대출상품으로 자금을 조달받아 건축사업을 진행하는 경우가 많다)이 없다는 장점이 있다.

 

견본주택에서 조합원이 꼼꼼히 살펴보고 성공사례가 많은 시공사 등을 기준으로 판단해 보면, 전세난으로 시달리는 무주택 서민들에게 내집 마련의 기회가 될 수 있다. 

 

분양가가 저렴하면서도 아파트 품질을 높일 수 있기에 이 사업을 주목하게 됐다. 집값이 천정부지로 뛰면서 실수요자들이 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 유일한 방법이기 때문이다.

 

- 지역주택조합사업의 문제점이 무엇인가?

 

미분양에 대한 부담이 큰 분양시장에서 분양에 대한 책임이 조합에게 있다는 것이다. , 조합원 모집이 길어질 경우 분담금이 늘어나기 때문에 위험성이 크다.

 

그러나 주택조합사업이 잘못 추진되어 나타난 부작용만 집중적으로 부각되는 경향이 있다.

토지확보가 원활히 진행되어 있는 사업이라면 조합원 모집이 길어지더라도 추가분담금의 부담이 적다. 또 지금처럼 아파트 실수요자층의 구매훈풍이 불어 조합원 모집이 순조롭게 진행돼 시공으로 이어지면 분양에 문제가 없다.

 

- 이런 문제점을 개선하기 위한 주택법 개정이 있다. 내용은?

 

일부 조합 시행사에서 토지확보의 문제나 원활하지 않은 사업추진 등으로 소비자에게 피해를 입히고 있는 것은 사실이다. 하지만 이러한 사례를 지역주택조합사업 전체의 문제인 것처럼 확대해서 이야기하는 것은 안타깝다. 이미 존재하고 있는 시장에 혼란을 유발시켜 저렴한 내 집 장만을 위해 건실히 사업을 추진 중인 조합들과 조합원들에게 피해가 될 수 있다.

 

현재는 시장의 자정기능을 통해 여러 안전장치들이 생겼다. 국토교통부는 지난해 8월 주택조합 설립인가 이전의 단계에서 자금 집행·관리의 투명성을 강화하기 위해 회계감사를 2회에서 3회로 늘렸다. 또 주택조합의 업무 대행이 거짓 또는 과장 등의 방법으로 조합 가입을 알선하는 경우에는 1000만원의 과태료를 부과하도록 했다.

 

또 주택법 개정으로 주택조합이 토지확보나 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 발생하는 소비자 피해를 막기 위해 조합원 모집 신고제와 조합원 공개모집도 의무화됐다. 주택조합 업무대행사의 업무범위도 조합원 모집, 토지 확보 등 조합설립 업무 대행 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무 대행 설계자·시공자 선정업무 지원 사업승인 신청업무 대행 등으로 구체화됐다.

 

주택조합사업의 안정적인 추진과 조합원 보호를 위해 시공보증을 의무화하는 방안도 검토 중이다. 또 국민권익위원회는 국토교통부에 사업 안정성과 소비자 피해를 막기 위한 방안을 강구하는 연구용역을 요청해놓은 상태다.

 

- 주택조합사업에 대한 인식이 좋지 않은데, 추가 제도개선요구 사항이 있나?

 

시공사나 조합, 업무대행사의 잘못으로 사업이 무산되는 사업장들이 생겨나면서 인식이 나빠졌다. 95% 이상의 토지 확보가 되기 전까지는 사업을 진행할 수가 없다. 가장 힘들 때가 토지 소유주에게 90%까지 동의를 얻었는데 5%가 부족할 때다. 이럴 땐 무조건 기다릴 수밖에 없다보니 문제가 생긴다.

 

이에 비해 정비사업(재건축, 재개발)은 토지사용자의 동의를 80%에서 75%로 요건이 완화되어 정비사업을 반대하는 사업구역 내 25% 미동의자에게 현금청산 또는 매도청구를 요구할 수 있다. 규제만 할 것이 아니라 무주택 서민에게 도움이 될 수 있도록 토지확보를 현재의 95%에서 80%수준까지 낮춰 권한을 확대해 준다면 여러 문제들이 줄어들 것이라 본다.

 

현물출자 방식으로 진행되는 재개발재건축사업은 여러 번에 거쳐 보완과 개정을 통해 주택공급의 좋은 제도로 자리를 잡았다. 일부 지자체에서는 국토교통부에 관련 제도개선을 촉구하기도 했다.

 

현금출자 방식으로 진행되는 지역주택조합사업도 서민을 위한 주택공급의 역할을 더 확실히 할 수 있도록 부족한 부분이 있다면 국토부가 보완과 개정을 해야 할 것이라 본다.

 

- 지역주택조합 사업이 중단되면 조합원 투자금은 못 돌려받나?

  

아니다. 돌려받을 수 있다. 그동안에는 법적 구속력이 없는 표준규약에만 명시되어 있었기에 드문 경우였지만, 일부 조합에서 조합원 탈퇴와 계약금 환급이 쉽지 않은 조합도 있었던 건 사실이다.그러나 지난해 1117일 조합원이 조합에서 탈퇴하면 환급을 받을 수 있는 주택법 일부개정안이 국토교통부 상임위원회에서 의결됐다.

   

- 조합원 가입에 관심 있는 입장이라면, 어떤 지역에 투자해야 하나?

 

이 사업은 조합이 분양을 책임진다. 때문에 분양가가 저렴하다고 섣불리 투자하는 것은 금물이다. 사업진행이 멈추면 투자금이 묶여버리게 된다. 가장 먼저 토지 확보가 얼마나 진행됐는지, 사업승인이 언제 나는지에 대한 진행사항을 꼼꼼히 살펴야 한다. 또 단지가 역세권인지 주변 입지와 환경도 중요하다.

 

- 서희건설의 성공 노하우는 무엇이었나?

 

지역주택조합사업의 인기 속에서 본사가 두각을 나타내고 있는 것은 자체사업을 진행하듯 적극적으로 사업에 참여하고 관리하기 때문이라고 생각한다. 사실상 지역주택조합에서 건설사는 시공에만 책임이 있다. 그래서인지 메이저 건설사의 브랜드 파워를 믿고 참여했다가 손해를 입은 조합원들이 종종 발생했다.

 

일찍이 지역주택조합 사업에 뛰어든 우리는 이 같은 피해를 방지하고자 풍부한 노하우와 축적된 데이터를 통해 체계적인 사업 관리 시스템을 구축했다. 신탁회사를 통해 자금관리를 맡기고 홍보관 오픈 전에 미리 부지를 확보할 수 있도록 유도해왔다.

 

또 토지확보작업과 인허가에 문제는 없는지 사전 검증하고 리스크를 제거하기 위해 성공가능성이 높은 사업들을 선택하고 집중해, 성공확률이 높고 입주지연과 추가분담금 부담이 줄어든게 됐다.

 

또 단지마다 착공까지 이어지는 본 사의 성공 요인 중 하나는 ‘80% 조합원 모집 후 착공이라는 원칙을 지키기 때문이다. 지역주택조합사업의 법적 요건은 조합원의 50%이상만 모집하면 사업승인이 가능해 착공에 들어갈 수 있지만 서희건설은 더 높은 80%이상 조합원 모집 후에 들어간다. 이러한 원칙은 착공 후 금융기관의 금융비용을 줄여 각종 사업비를 절감할 수 있고 사업의 빠른 진행과 안정성을 우선으로 하여 조합원들의 사업에 대한 우려를 줄여준다.

 

높은 품질과 안정성도 주효했다고 판단하고 있다. ‘서희스타힐스는 단순한 주거공간이 아닌 사는 사람의 가치관과 감성을 표현하는 공간으로 장인정신을 담아 지은 아파트이기에 인기가 높다.

 

본 사는 단지의 실용적인 공간설계와 심플한 디자인을 위해 주부의 마음을 잘 아는 여성 전문 인력으로 조직을 운영하고 있다. 상품개발팀 전원을 여성으로 배치해 하루 일과 대부분을 집에서 보내야 하는 주부의 눈높이로 평면설계부터 수납공간, 편의시설에 이르기까지 꼼꼼히 챙긴다.

 

- 그동안 서희건설의 지역주택조합 실적이 어떤가?

 

본 사의 실력은 실적으로 입증됐다. 현재 조합원 모집중인 주택조합은 전국 최다(最多)80여개 단지이며 이는 앞으로 5년간 물량에 달한다. 2012년부터 시작해 그동안 6개 단지가 준공됐고 10개 단지가 시공 중이다. (최근 몇 년간의 수주금액은 기사 본문 앞부분 참조.)

 

 

▲ 이봉관 회장은 “지역주택사업 분야에서 서희건설의 여러 성공사례들이 전해지고 있다”며 자부심을 드러냈다. <사진=서희건설 제공>  

 

 

또 우리가 추진한 지역주택조합의 대부분은 성공적이다. 울산 강동산하와 청주 율량, 김해 율하, 울산 강동, 군산 지곡, 강릉 회산 등 전국의 사업지에서 분양성공을 이어가고 있다. 이러한 성공사례가 입소문을 타면서 우리가 참여한 지역주택조합사업은 성공가능성이 높다고 인식돼 순조롭게 조합원모집이 이뤄지고 있다. 다른 지역주택조합 측에서도 참여요청이 쇄도하고 있다.

 

- 최근 여러 건설사들이 지역주택사업에 나서고 있는데.

 

정부가 신도시와 공공택지 공급을 중단하면서 주택업계에 택지난이 심화되자 건설사들은 토지확보에 열을 올리고 있다. 건설경기 침체기에 망가졌던 부실채권 사업장의 부지매입이나 시공권 확보, 재개발·재건축 등 도시정비사업 수주경쟁도 뜨겁다.

 

시행·시공을 모두 하는 자체사업에 비해 수익성은 낮지만 미분양 발생에 대한 부담이 적고 안정적인 현장관리가 가능하다는 장점이 있는 단순 도급사업에 중견건설사를 중심으로 관심이 모아지고 있는 것이다. 이 가운데 대표적인 도급사업으로 지역주택조합 사업이 유행처럼 번지고 있다.

 

그러나 서희건설은 일찌감치 부동산 시장의 변화를 감지하고 지역주택조합 사업에 뛰어들어 기반을 마련했고, 탁월한 원가경쟁력과 성공가능성 높은 사업지 선택의 안목을 바탕으로 지역주택조합 아파트시장의 강자로서의 입지를 구축했다.

 

- 앞으로도 이 사업을 계속 할 것인가.

 

수익성은 낮아도 안정적인 수익을 낼 수 있는 분야다. 또 물량이 많다. 현재 우리가 시공 예정인 조합원 주택조합은 물량은 57594가구다. 앞으로 5년간 물량이다. 그만큼 수요자들이 많아지고 있다는 뜻이다.

 

penfree@hanmail.net

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