정부의 대출 규제 강화와 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성 등으로 부동산 시장이 조정 국면에 접어든 가운데 올해 집값이 상승할 것이란 전망이 나온다. 정부의 고강도 대출 규제 영향으로 2024년 11월 서울 아파트 거래량이 4개월 연속 감소하고, 일부 주요 단지에서 실거래가 하락 등 곳곳에서 집값 하락 신호가 나타나고 있다. 단기 집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 금리 인상 등으로 매수세 위축된 상황에서 탄핵 정국까지 겹친 탓이다. 서울 아파트값이 지난해 3월 이후 9개월 만에 상승세가 멈추고, 보합 전환했다. 그런가 하면 시장의 불확실성이 커지면서 올해 상반기에는 관망세가 이어지면서 전·월세가 상승할 것이란 전망도 나온다. 

 

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주담대 규제 강화·12·3 내란 정국 불확실성 여전···상반기 시장은 관망 중

경기도 신규 입주 물량 40% 급감···‘얼죽아’ 선호 전월세값 밀어올릴 수도

 

지난해 수도권 청약 쏠림 심화···서울 평균 154.5:1···3년 만에 최고 경쟁률

수도권·지방, 지역 입지·가격 따라 온도차···올해도 입지 따라 옥석 가리기

주택 매매시장은 “서울지역 양극화”···부동산 함축 키워드 “불확실성·양극화”

 

▲ 서울 용산구 남산공원에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습.

 

한국부동산원에 따르면 2024년 12월 다섯째 주(12월 30일 기준) 전국 주간 아파트 매매가격은 전주와 동일하게 -0.03% 하락했다. 이에 따라 전국 아파트 매매가격은 7주 연속 하락세다.

 

서울 아파트 매매가격도 전주(0.01%) 대비 보합 전환하며 상승을 멈췄다. 지난해 3월 넷째 주 이후 41주 내내 상승한 서울 아파트 매매가격이 9개월 만에 상승세를 멈췄다. 다만 서울 내에서도 변동 폭의 차이가 컸다. 송파구(0.06%)와 서초·강남구(0.02%) 등 강남3구는 상승세를 이어갔고, 용산·성동·종로·중랑·강서·광진구(0.02%) 등도 상승했다. 반면 금천구(-0.05%)와 구로구(-0.04%), 노원구(-0.03%), 강동·관악·은평·강북·도봉·동대문구(-0.02%), 동작구(-0.01%)는 하락했다.

 

한국부동산원 관계자는 “재건축과 신축 등 선호단지에 대한 상승세가 국지적으로 포착된다”며 “계절적 비수기 등에 따라 관망세가 심화되고 부동산 매수심리가 둔화되는 모습을 보이면서 전주 대비 보합 전환했다”고 전했다.

 

서울 아파트 거래량이 4개월째 감소하면서 거래절벽이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 국토교통부가 발표한 ‘2024년 11월 주택통계’에 따르면 서울 아파트 매매량은 3773건으로, 전월 대비 5.7% 감소했다. 이는 지난 5년간의 평균(11월 기준)보다도 10.9% 감소한 수치다. 서울 내 아파트 거래량은 4개월 연속 감소세다.

 

다만 정치적 불확실성이 해소되는 시점부터 위축된 주택 매수세가 회복될 가능성이 있다. 12·3 내란 사태에 따른 정치적 불확실성이 주요 변수로 올해 상반기 관망세가 지속되다, 정치적 불확실성이 해소되고, 금리 인하가 현실화하면 하반기에는 집값이 반등하는 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것이라는 분석이 나온다.

 

특히 올해 신규 주택 물량이 지난 2014년 이후 11년 만에 가장 적을 것으로 예측되면서 집값 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다. 부동산R114에 따르면 올해 25개 주요 건설사는 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(민간 아파트 분양 기준·임대 포함)를 분양할 예정이다.

 

이는 분양 물량이 가장 적었던 2010년(17만2670가구)보다 적은 수치다. 전국 아파트 분양 물량이 15년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 2016년 이후 연평균 분양 물량은 26만8601 가구였다. 예년보다 10만 가구 이상 적은 물량이다.

 

분양 시장을 주도하는 10대 건설사의 물량도 대폭 줄어들 예정이다. 10대 건설사의 올해 분양계획 물량은 10만7612가구로 지난해(15만5892가구)의 69% 수준으로 집계됐다. 6곳이 줄였고 DL이앤씨만이 확대했다. 포스코이앤씨(2만824가구)는 나 홀로 2만 가구 이상을 유지했다.

 

올해 신규 입주 물량도 급감한다. 부동산114에 따르면, 2025년 전국 아파트 입주 예정 물량은 26만4425가구로, 2024년보다 27%(9만9426가구) 줄어든다. 이는 2013년 입주 물량 이후 가장 적은 양이다. 

 

상대적으로 주택 수요가 많은 수도권 입주 물량은 3년 연속 전국 물량의 절반도 안 된다. 내년 수도권 입주 물량은 ▲서울 2만9388가구 ▲경기 5만9464가구 ▲인천 2만327가구로 10만9179가구로 올해보다 소폭 감소한다. 이는 2016년 이후 가장 적은 수치다.

 

전문가들은 올해 상반기 부동산 시장이 보합 및 하락세를 보이다가, 불확실성이 해소되면 상승할 것으로 전망했다.

 

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “대출 규제를 비롯해, 탄핵 정국, 대외 신인도 하락 등으로 실물 경제가 침체하면서 부동산 시장도 올해 상반기까지는 보합세 내지는 하락할 것”이라며 “주택 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 불확실성이 해소되고, 금리 인하 등이 가시화되면 시장 참여자들의 주택 매수세가 회복하면서 집값 상승으로 이어질 것”이라고 강조했다.

 

▲ 서울시내 한 부동산에 전세 거래 가격표가 붙어 있다.

 

수도권 새 아파트 물량 ‘뚝’

 

경기 침체 등 시장의 불확실성이 커지면서 올해 상반기에는 관망세가 이어지면서 전·월세가 상승할 것이란 전망이 나온다. 정부가 대출 규제를 강화하고, 탄핵 정국 이후 관망세로 돌아선 수요자들이 주택 임대시장으로 몰릴 것으로 보인다. 특히 유입이 늘어난 주택 임대 수요에 비해 매물이 부족하면서 전월세 상승 압력으로 작용할 것으로 예상된다.

 

지난 2014년 이후 11년 만에 올해 신규 입주 물량이 가장 적을 것으로 전망된다. 

 

지난해 11월 열린 ‘2025년 건설·부동산 경기 전망‘ 세미나에서 발표자로 나선 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “전세시장은 매매 수요 축소에 따라 전세 수요가 늘어날 것으로 보이고, 2025년 입주 물량이 소폭 감소해 전세가격 상승의 요인으로 작용할 전망”이라며 “월세로의 전환이 진행 중이나, 전월세 전환율 하락 및 기준금리 인하에 따른 시중 상품금리 인하 영향으로 전환 속도가 둔화될 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

김 부연구위원은 이어 “연립·다세대 등 비아파트 임대차 시장에서는 보증금 미반환 이슈(통칭 전세사기)로 인한 영향이 있었으나, 2025년에는 LH 등 공공사업자의 매입임대 정책이 안정판 역할을 하면서 하락세를 저지할 것으로 예상된다”며 “기준금리 인하에도 불구하고 9월 이후 전세자금대출 이율이 소폭 상승세를 보이고 있고, 전세자금대출의 DSR(총부채원리금상환비율) 편입 논의와 주택 소유자 변경 시 전세자금대출 제한 등의 규제가 강화되면서 이는 전세가격에 하방 압력으로 작용할 가능성이 있다”고 전했다.

 

부동산 시장에선 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 말이 유행어가 될 정도로 신축 아파트 선호 현상이 강하다. 그런 만큼 입주 물량 부족에 직접적인 영향을 받은 수도권 지역에서는 신축 입주 물량 감소로 상승세를 이어갈 것이란 게 중론이다. 수도권 아파트 입주 물량이 지난해 대비 크게 감소하면서 전셋값 상승의 주요 원인으로 작용할 것으로 보인다. 실제 경기도는 올해 아파트 입주 물량이 5만9464가구로, 전년(9만9294가구)에 비해 크게 감소한다. 일각에선 전셋값 상승세가 장기화하면 결국 집값 상승 요인으로 작용할 것이란 지적도 나온다.

 

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “올해 아파트 입주 물량이 크게 감소하고, 전세 사기 등 여파로 비아파트 인허가도 감소하는 등 모든 주택 유형의 신축 공급이 전반적으로 감소한다”며 “수요에 비해 공급이 부족한 수도권 전월세 시장의 상승 추세는 당분간 이어질 것으로 예상되면서 지방은 주택 수급 상황 등에 따라 지역마다 다르게 나타날 것”이라고 설명했다.

 

청약 ‘옥석 가리기’ 심화

 

2024년 주택 청약시장은 이른바 ‘얼죽신’ ‘로또 청약’ 열풍으로 주요 단지에 수요가 몰리며 청약 경쟁률이 상승했다. 다만 수도권과 지방 청약시장의 양극화는 심화했고, 수도권에서도 공공분양 주택이나 분양가 상한제 단지에만 수요가 몰리는 현상이 나타났다.

 

올해도 수도권 주택공급 감소와 탄핵 사태에 따른 불확실성 증대, 분양가 상승 등의 영향으로 입지와 분양가에 따른 옥석 가리기가 심화할 것으로 보인다.

 

부동산R114에 따르면 지난해 주택 청약시장은 ‘얼죽신’ ‘로또 청약‘ 열풍으로 평균 청약경쟁률이 전년 대비 소폭 상승했다. 2024년 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 13.64대 1로, 2023년(11.13대 1)과 비교해 소폭 올랐다. 권역별로는 수도권 21.55대 1, 지방은 6.62대 1을 기록하면서 수도권 쏠림 현상이 2023년(수도권 13.46대 1, 지방 8.9대1)보다 심화했다. 특히 서울 평균 청약경쟁률은 154.5대 1로 2021년(164.13대 1) 이후 3년 만에 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했다.

 

지난해 수도권에서는 집값 회복 지역이 늘어나고, 분양가가 치솟으면서 분양시장에도 수요가 몰렸다. 다만 수도권에서도 서울 등 주요 입지에서 분양한 정비사업 단지나 공공분양 주택은 높은 청약경쟁률을 기록했지만, 외곽지역에서는 청약 미달 사태가 빚어졌다.

 

서울 청약시장은 분양가 상한제 지역인 강남3구(강남·서초·송파)와 그 외 지역의 청약경쟁률 격차가 벌어졌다. 집값 급등기였던 2021년 강남3구와 그 외 서울 지역 평균 청약경쟁률은 각각 161.2대 1, 164.6대 1로 비슷했지만, 지난해(9월 기준)에는 강남3구는 279.7대 1, 그 외 지역은 62.1대 1로 차이가 크게 벌어졌다.

 

지난해 10월 강남구 대치동에서 분양한 ‘디에이치 대치 에델루이’는 37가구를 모집한 1순위 청약에 3만7946명이 신청하면서 역대 서울 최고인 평균 1025.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 반면 중랑·노원·은평·서대문 등에서 분양에 나선 일부 단지는 1순위 청약 마감에 실패했다.

 

올해 분양시장은 공급 감소에 따른 수급 불균형으로 수도권과 지방, 또 단지별 양극화가 이어질 것으로 보인다.

 

2025년 수도권 입주예정 물량은 12만5382가구로 2024년 17만4558가구 대비 28.2% 감소한다. 특히 경기도 입주물량이 11만6941가구에서 7만405가구로 큰 폭으로 감소하고, 인천 역시 전년 대비 7102가구가 줄어든다.

 

분양 물량도 줄어들 예정이다. 지난해 수도권에서는 12만6808가구가 분양됐는데 올해 분양 예정 물량은 8만5840가구에 그치는 것으로 집계됐다.

 

이에 따라 수도권 분양시장은 공급 감소 불안과 공사비 상승 우려, 추가 금리인하 기대, 신축 아파트 선호 등으로 수요가 이어지겠지만, 미분양 주택이 쌓인 일부 지방은 침체가 이어질 전망이다.

 

또 같은 지역 내에서도 입지와 가격 경쟁력에 따른 옥석 가리기가 심화할 것으로 보인다. 대출 규제와 탄핵정국으로 부동산 시장 관망세가 이어지겠지만, 수도권 핵심지역의 ‘똘똘한 한 채’와 ‘로또 청약’ 단지에는 수요가 대거 몰릴 것이란 분석이다.

 

한국건설산업연구원은 올해 주택시장을 전망하며 “사업비 인상이 이미 반영된 사업장보다는 분양가 상한제 적용 사업장에 대한 수요가 집중될 것”이라고 내다봤다.

 

부동산R114 백새롬 책임연구원은 “올해 서울은 1000가구 이상의 대규모 정비사업지의 강세가 계속될 전망”이라며 “특히 강남권 분양 예정 단지는 치열한 경쟁이 이어질 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

부동산 키워드 불확실·혼돈·양극

 

새해 벽두부터 서울 아파트값 상승세가 41주 만에 멈췄다는 소식이 들려왔다. 전문가들은 대출 규제와 정치적 불확실성의 영향으로 상반기 집값 하락세가 나타나다가 하반기 들어 상승 압력이 작용할 것으로 봤다.

 

국내 부동산 전문가에게 새해 주택시장 전망을 물은 결과 상반기에는 지난해 말부터 이어지는 12·3 내란 사태와 ‘윤석열 탄핵’ 정국의 영향이 짙게 깔릴 것이란 관측이 지배적이었다.

 

한국부동산원 12월 다섯째 주( 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값 상승률은 0.00%로 41주 만에 보합으로 전환했다. 특히 25개 자치구 중 서울 외곽 지역 13곳의 집값이 하락하거나 보합을 보였다.

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “매매시장은 상저하중 추세가 예상된다”며 “서울 강남권과 한강변 일대 등 선호 지역이나 대기수요가 탄탄한 단지는 가격 강보합이 2025년에도 지속될 것으로 본다”고 설명했다.

 

지난해 부동산 시장이 서울 등 수도권과 비수도권, 서울 내에서도 선호지역과 비선호지역 간 극심한 온도차를 보였던 것처럼 양극화가 나타날 것이란 관측도 나온다.

 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지난해처럼 올해도 지역적·국지적 양극화는 심화할 것”이라며 “서울 같은 주요 지역은 1분기에서 2분기로 넘어가면서 완만한 상승세가 나타날 것으로 보인다”고 말했다.

 

박원갑 KB부동산 부동산수석전문위원은 “2025년 기준금리가 인하되면 지방 주택시장에도 숨통이 트일 수 있다. 지방 집값이 상대적으로 저렴해 대출 규제보다 금리 인하 영향을 더 받기 때문”이라며 “하지만 지방 부동산 시장 침체는 구조적인 문제여서 수도권과 동조화 현상을 보이긴 어려울 것 같다”고 했다.

 

박원갑 위원은 임대차 시장과 관련해선 “공급감소에 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어나 가격이 오를 수 있다”면서도 “매매와 전세가 톱니바퀴처럼 맞물려 있어 전체 부동산 거래가 위축되면 전세 가격도 크게 오르긴 힘들다”고 짚었다.

 

함영진 랩장은 “전세는 수도권 위주로 상승하되 지방은 약세가 예상된다”며 “기준금리 인하 가능성, 올해 수도권 아파트 입주량 감소, 월세화에 따른 시중 전세 매물량 감소 등으로 전셋값 상승이 지속될 가능성이 높다”고 내다봤다.

 

이은형 위원은 “매매가격과 같은 방향성으로 보면 주요 지역은 전세가격이 상승할 것”이라며 “월세의 경우 1~2억 원대 비아파트 주택은 월세 선호가 더욱 커질 수 있으나, 해당 금액대에서 전세의 월세 전환은 큰 부담은 아닐 것”이라고 설명했다.

 

전문가들은 ‘정치’가 올해 부동산 시장을 좌우할 최우선 변수라는 데 한목소리를 냈다.

 

박 위원은 “부동산 시장은 각종 법규를 입법화하는 정치권력에서 자유로울 수 없다. 현재로선 이런 정치 변수가 예측 불허의 영역“이라며 “금리 인하와 대출 규제 간 시소게임이 어떻게 흐르냐에 따라 주택 거래량과 가격이 출렁거릴 수 있다”고 분석했다.

 

이 위원은 “정치 변수로 인해 규제 중심의 정책이 단기간에 더해지느냐에 따라 기존 시장 전망이 모두 뒤틀릴 수 있다”며 “기준금리 인하에 따른 실제 대출 금리 인하 여부, 대출 규제 변화 여부도 변수“라고 진단했다.

 

함 랩장은 “정국 불안이 해결되는 시점, 미국 트럼프 행정부 2기의 통상정책이 미치는 국내 경기에 미칠 영향과 기준금리 추이, 주택 준공 감소에 따른 전월세 시장 변동 폭 등이 주요 변수”라며 “국내 경기에 영향을 줄 수 있는 정국 불안 이슈와 외교 대응 등이 잘 마련되지 못한다면 경기둔화 우려로 주택 구매 수요가 제한되고 시장의 하방 요인이 될 수 있다”고 우려했다.

 

전문가들은 올해 주택 시장을 함축할 키워드로 ‘불확실성’과 ‘양극화’를 첫손에 꼽았다.

 

함 랩장은 “불확실성과 양극화“라며 “정국 불안과 저성장에 따른 수요자 관망과 지역별 자산의 양극화에 따라 부동산 시장의 변동성이 큰 한 해가 될 것”이라고 예측했다.

 

이 위원도 “지역적·국지적 양극화 심화”라며 “2025년 및 2026년에도 아파트 등 집값과 지역 선호도면에서 양극화가 지속될 것으로 보인다. 인프라가 집중된 기존 지역은 시간이 지나면서 더욱 개발될 여지가 높기 때문”이라고 전했다.

 

박 위원은 ‘울퉁불퉁, 출렁출렁, 박스권’을 키워드로 꼽으며 “불확실성에 대응하려면 2025년 내 집 마련은 가격 경쟁력에 초점을 맞추는 게 바람직하다. 급매물과 시세보다 싼 신규 분양 받기 투트랙으로 접근하길 권하고 싶다”고 말했다.