미아역·수유동·용두동 도심복합개발 후보지 선정

강북구 역세권 7곳과 저층구거지 4곳, 동대문구 2곳 등 13곳에 신축주택 1만2900가구 공급

김보미 기자 | 기사입력 2021/04/14 [11:25]

미아역·수유동·용두동 도심복합개발 후보지 선정

강북구 역세권 7곳과 저층구거지 4곳, 동대문구 2곳 등 13곳에 신축주택 1만2900가구 공급

김보미 기자 | 입력 : 2021/04/14 [11:25]

▲ 2차 도심공공 복합개발사업 역세권 후보지 구역도.  


정부가 서울 강북구 미아역 인근과 수유동 저층주거지, 동대문구 용두동 역세권 등을 2차 도심공공 복합개발사업 후보지로 선정됐다.

 

국토교통부는 4월14일 '3080+ 대도시권 주택공급방안' 관련 도심공공주택복합사업의 2차 선도사업 후보지로 강북구 역세권 7곳과 저층구거지 4곳, 동대문구에서 역세권 1곳과 저층주거지 1곳 등 총 13곳을 선정했다고 밝혔다. 정부는 이를 통해 1만2900가구의 신축주택을 공급할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

 

지난 2월4일 3080+ 주택공급 방안 발표 이후 국토교통부는 통합지원센터를 개소하여 신규사업에 대한 950여 건의 컨설팅을 지원하고 432곳의 후보지를 접수하여 입지요건 및 사업 가능성을 검토 중이다. 

 

4월13일 기준 후보지 접수를 한 곳은 지자체 제안 362곳, 민간 제안 70곳이다.

 

이에 대한 후속조치로 지난 3월31일 1차 후보지로 21곳을 선정한 데 이어 이번에 13곳을 추가 선정한 것이다. 정부는 후보지 중 입지요건(범위·규모·노후도 등), 사업성 요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 선정했다.

 

정부는 1차 선도사업 후보지 21곳을 선정하여 주민설명회를 개최하고 동의서를 제출받는 등 본격적인 사업 착수를 위한 절차도 차질 없이 진행 중이라고 밝혔다. 도봉구는 4월9일, 영등포구는 4월12일 주민설명회를 끝냈고 금천구는 4월15, 은평구는 4월26일 주민설명회를 열 예정이다.

 

정부가 지난 2월4일 3080+ 주택공급 방안을 발표한 후 신규택지, 도심후보지 공개 등 신속한 후속조치에 따른 공급기대 확산, 매수심리 진정 등 시장안정 효과가 발생하고 있는 것으로 나타났으며, 고점인식 확산, 시장금리 상승, 공시가격 발표 등에 따른 시장여건도 변화하며 주요지표도 긍정적 흐름을 보이고 있는 것으로 나타났다.

 

다만, 서울 일부 재건축단지 등은 최근 규제완화 기대감으로 인한 가격상승 조짐이 포착되고 있어 면밀한 모니터링이 필요한 상황으로, 시장안정세를 보다 확고히 하기 위해선, 당초 계획대로 공급대책을 차질 없이 추진하여 가시적 성과를 조속히 창출할 필요가 있을 것으로 전망되었다.

 

이번에 선정된 도심공공주택복합사업 후보지는 3월31일 발표된 1차 후보지와 마찬가지로 강북구, 동대문구에서 제안한 23곳 후보지(역세권 15곳, 저층8곳)에 대해 입지요건(범위·규모·노후도 등), 사업성요건(토지주 추가수익, 도시계획 인센티브) 등에 대한 검토를 거쳐 선정했다.

 

구체적으로는 강북구 11곳(역세권 7곳, 저층주거 4곳), 동대문구 2곳(역세권 1곳, 저층주거 1곳)이 선정되었으며, 계획대로 사업이 추진된다면 약 1만2900호의 신축주택이 공급될 수 있는 규모다.

 

강강북구 미아 역세권은 미아역에 인접한 양호한 입지에도 불구하고 다른 역세권에 비해 상대적으로 저밀·저이용돼 역세권기능이 미약하고, 생활여건이 낙후돼 있다는 평가가 많았다. 이에 고밀복합공간 조성을 통해 인근 역세권과 연계를 강화하고 지역 활성화를 유도한다는 계획이다.

 

동대문구 용두동 역세권은 지난 2016년 정비예정구역이 해제된 지역으로 사업 추진주체 부재 등으로 장기간 개발이 정체돼 노후화가 가속화 되고 있는 상황이다.이에 청량리역, 용두역, 제기동역 등 3개 역과 GTX(청량리) 신설이 계획된 우수입지에 약 3000여가구의 도심형 주거공간을 조성하고, 상업·문화·업무기능이 집약된 복합시설을 조성한다는 구상이다.  

 

강북구 수유동 저층주거지는 중층·저밀 정비기본계획으로 인한 사업성 저하 등으로 개발이 지연되고 있다. 정부는 우이천·북한산·도봉산 등 친환경적 입지를 활용한 경관우수 주거공간을 조성하고, 문화·체육 생활 SOC 공급을 통해 강북구의 쾌적한 주거지역으로 만든다는 계획이다.

 

이번에 선정된 2차 선도사업 후보지 13곳에 대한 사업효과 분석결과 용도지역 상향 등 도시계획인센티브를 통해 재개발 등 기존 자력개발 추진 대비 용적률이 평균 56%p 상향되는 것으로 나타났으며, 공급세대도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 251세대(34.0%) 증가하는 것으로 분석되었다.

 

또한, 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 66.3% 수준으로 예측되었으며, 이에 따라 토지주 수익률도 평균 28.2%p 향상되는 것으로 나타나는 등 3080+ 사업을 통해 사업성 개선의 효과가 토지주에게 실질적인 이익으로 돌아갈 수 있을 것으로 분석되었다.

 

이번에 선정된 선도사업 후보지는 입지요건, 개발방향 등에 대해 공공시행자, 지자체와 협의를 거쳐 선정하였으며, 향후 지자체 등과 협의하여 조속히 세부 사업계획(안)을 수립할 예정이다.

 

또한, 사업계획(안)과 사업효과 등에 대한 주민설명회 등을 거쳐, 토지등소유자 10% 동의요건을 우선 확보하는 후보지에 대해서는 7월부터 예정지구로 지정하여 신속하게 개발할 예정이다.

 

선도사업 후보지 중 금년 중 주민동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는, 토지주에게 최고 수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장하고, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리하는 등 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획이다.

 

특히 3080+ 대책의 신사업인 도심공공주택복합사업의 경우도 토지등소유자에게 우선공급되는 주택은 민간재개발사업 대비 불리하지 않도록 하는 여러 지원방안이 마련될 예정이다.

 

우선, 우선공급 받는 기존 토지 소유자는 등기 후 전매가 제한되지 않고, 실거주 의무도 부과되지 않을 예정이며, 토지등소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형도 공급된다.

 

종전자산의 규모가 큰 경우 종전자산가액 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1(60㎡ 이하) 주택공급도 허용할 예정이다.

 

특히, 2월5일 이후에도 상속과 이혼으로 인한 권리변동이 발생하는 경우 우선공급권을 부여할 수 있도록 하는 예외사유도 규정하여 토지등소유자의 의도치 않은 피해를 최소화할 방침이다.

 

이와 함께 1차 선도사업 후보지와 동일하게 예정지구 지정시 이상·특이거래에 대해 조사하고, 필요시 국세청에 통보 또는 경찰청에 수사의뢰하는 등 철저히 투기 수요유입을 차단할 계획이다.

 

국토교통부 김수상 주택토지실장은 “3080+ 주택공급방안 관련 후보지를 순차적으로 지속 발표해 나갈 예정으로, 지난달 31일 1차 발표된 후보지들에서 주민동의서가 벌써 제출되는 등 주민 호응이 매우 높은 상황”이라며, “발표되는 선도 후보지들에 정부 지원을 집중하여 조속히 가시적인 성과를 창출하겠다”고 밝혔다.

 

다만, “3080+ 대책 발표 이후 공급기대 확산으로 매수심리가 진정되고, 주요지표(가격·거래량·매물·매수우위지수)에서도 시장안정 효과를 보이고 있으나, 보궐선거 전후 규제완화 기대 등으로 인한 시장불안이 포착되고 있는 만큼, 시장상황에 대한 면밀한 모니터링과 함께 관계기관의 신중한 대응이 필요한 시점이다”라고 덧붙였다.

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